Prix au m² autour d'Aubenas : les chiffres réels, commune par commune

Voici ce que valent réellement les biens autour d'Aubenas. Pas des estimations, pas des annonces : les prix effectivement payés, tirés du fichier public des ventes immobilières que publie l'administration fiscale.

J'ai analysé 2 165 ventes de maisons et d'appartements conclues entre 2023 et 2025 dans les 33 communes situées à dix kilomètres ou moins d'Aubenas, et calculé le prix médian de chacune. Le tableau ci-dessous est le résultat.

Les prix au m², commune par commune

Médiane du secteur : 2267 € le m² pour une maison (1264 ventes) et 1879 € pour un appartement (901 ventes).

Le chiffre qui surprend : Aubenas est moins chère que ses villages

C'est le résultat le plus contre-intuitif de cette analyse. Une maison se vend 2090 € le mètre carré à Aubenas, mais 2647 € à Mercuer, 2691 € à Vinezac et 2716 € à Fabras. La ville-centre est en dessous de la plupart des communes qui l'entourent.

L'explication tient au type de biens. Aubenas concentre l'habitat ancien, dense, souvent en centre-ville et parfois à rénover. Les villages alentour vendent des maisons individuelles avec terrain, plus récentes ou restaurées, très recherchées par les acquéreurs venus d'ailleurs.

À l'autre extrémité, Labégude (1443 €) et Lalevade-d'Ardèche (1509 €) affichent les prix les plus bas du secteur. Ce sont d'anciennes communes industrielles de la vallée, au bâti serré — et donc, pour un acquéreur au budget contraint, les meilleures portes d'entrée du marché.

Comment lire ces chiffres sans se tromper

Trois précautions, et elles comptent autant que les chiffres eux-mêmes.

• C'est une médiane, pas une moyenne. La moitié des biens s'est vendue en dessous, l'autre au-dessus. Une vente exceptionnelle ne la déforme pas, contrairement à une moyenne.
• Un prix au mètre carré ne vaut pas pour un bien précis. Deux maisons de 100 m² dans la même rue peuvent différer de 60 000 € selon leur état, leur exposition et leur diagnostic énergétique.
• Les communes sans chiffre comptent trop peu de ventes. Publier une médiane sur trois transactions n'aurait aucun sens. Je préfère l'absence à l'approximation.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Ils ignorent tout de ce qui fait la différence sur le terrain : la vue, le calme, l'orientation, la qualité du bâti, l'assainissement, le terrain attenant, la proximité des écoles. Ils ne disent rien non plus du temps qu'a mis chaque bien à se vendre, ni de la négociation consentie.

C'est pourquoi je les publie comme une base de discussion, pas comme un verdict. Pour situer votre bien dans cette grille, mon estimateur en ligne applique ces mêmes données à votre surface et à votre commune. Et pour aller au-delà, une visite reste irremplaçable.

Méthode

Source : fichier des Demandes de valeurs foncières, publié en données ouvertes par la Direction générale des finances publiques. Période retenue : 2023 à 2025. Périmètre : les 33 communes dont le centre se situe à dix kilomètres ou moins d'Aubenas, distance calculée à partir des coordonnées des transactions.

Ont été écartées les ventes hors marché — prix inférieur à 15 000 € ou supérieur à 2 millions, surface inférieure à 20 m², prix au mètre carré aberrant. Un chiffre local n'est publié qu'à partir de quinze ventes pour un même type de bien. Analyse réalisée le 4 août 2026 ; elle sera reprise à mesure que de nouvelles ventes sont publiées.

Questions fréquentes sur ces prix

Quel est le prix au m² à Aubenas ?

À Aubenas même, le prix médian s'établit à 2090 € le mètre carré pour une maison et 1831 € pour un appartement. Ces chiffres sont calculés sur 724 ventes réellement enregistrées entre 2023 et 2025, et non sur des estimations.

D'où viennent ces chiffres ?

Des Demandes de valeurs foncières, le fichier public que l'administration fiscale publie en données ouvertes : il recense chaque vente immobilière enregistrée chez le notaire, avec son prix et sa surface. J'ai retenu 2 165 ventes de maisons et d'appartements conclues entre 2023 et 2025 dans les 33 communes situées à dix kilomètres ou moins d'Aubenas, puis calculé le prix médian de chacune.

Pourquoi une médiane et non une moyenne ?

Parce qu'une seule vente exceptionnelle suffirait à fausser une moyenne. La médiane est le prix qui sépare le marché en deux : la moitié des biens s'est vendue en dessous, l'autre moitié au-dessus. C'est la mesure qu'utilisent les professionnels, et elle résiste aux cas extrêmes.

Pourquoi certaines communes n'ont-elles pas de chiffre ?

Parce qu'elles comptent trop peu de ventes sur la période pour qu'une médiane veuille dire quelque chose. Publier un prix fondé sur trois transactions serait trompeur. Pour ces communes, il faut se référer au prix du secteur, ou m'appeler.

Mon bien vaut-il ce prix au mètre carré ?

Non, et c'est important. Ces chiffres situent un marché, pas un bien. L'exposition, l'état, la vue, le diagnostic énergétique, le terrain et la situation exacte dans la commune font varier un prix de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ils donnent un point de départ, pas une valeur.