Publié par Sofiane Amrouni, Arthurimmo.com Aubenas
Août est le mois le plus calme de l'année dans l'immobilier : les visites s'espacent, les décisions attendent. Puis la rentrée arrive et tout repart d'un coup. Si vous envisagez de vendre cette année, les semaines qui viennent comptent — et pas pour des raisons commerciales. Pour une raison de calendrier.
Entre la signature du compromis et celle de l'acte chez le notaire, il faut compter environ trois mois, et de deux à cinq selon la complexité du dossier. Ce délai n'a rien de légal : c'est une date butoir que les parties fixent elles-mêmes. Il sert à l'acquéreur pour obtenir son prêt, et au notaire pour purger les droits de préemption et rassembler les pièces.
Faites le calcul à rebours :
Et le compromis lui-même n'arrive pas le jour où vous décidez de vendre. Il faut estimer, réunir les diagnostics, diffuser, faire visiter, recevoir une offre, la négocier. Comptez plusieurs semaines, souvent davantage.
Autrement dit : si vous voulez signer avant la fin de l'année, c'est maintenant que ça se prépare. Ce n'est pas un argument de vendeur, c'est de l'arithmétique.
C'est le poste qui retarde le plus de compromis, parce qu'on s'en occupe trop tard. Voici les durées de validité pour une vente :
| Diagnostic | Validité | À savoir |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 ans | Ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 |
| Électricité et gaz | 3 ans | Installations de plus de quinze ans |
| Assainissement non collectif | 3 ans | Hors raccordement au tout-à-l'égout |
| État des risques (ERP) | 6 mois | Le plus court, et souvent le dernier commandé |
| Termites | 6 mois | Uniquement en zone définie par arrêté préfectoral |
| Amiante | illimitée si négatif | Pour les diagnostics faits depuis le 1er avril 2013 |
| Plomb (CREP) | illimitée si négatif | 1 an seulement si le résultat est positif |
| Surface loi Carrez | illimitée | Sauf travaux modifiant la surface — copropriété |
L'ordre dans lequel les commander compte. Commencez par ceux qui dépendent d'un tiers : l'assainissement non collectif passe par le service de votre commune et peut demander des semaines. Gardez pour la fin l'état des risques et les termites, valables six mois seulement.
Retenez cette phrase, elle vaut de l'argent : la validité s'apprécie au jour de la signature de l'acte, pas au jour du compromis.
Un état des risques établi en septembre est valable six mois. Si votre acte se signe en avril, il a expiré — et il faut le refaire, en urgence, la semaine de la signature. C'est un classique, et c'est évitable en regardant le calendrier à l'avance.
Même logique pour l'électricité et le gaz sur un dossier qui traîne : trois ans passent vite quand les diagnostics avaient été faits pour une vente qui n'avait pas abouti.
La question revient à chaque estimation, et ma réponse déçoit souvent : ne faites pas de gros travaux pour vendre.
Une cuisine ou une salle de bains refaite se récupère mal sur le prix, et vous n'aurez pas fait les choix de l'acquéreur — qui verra surtout du neuf qui ne lui plaît pas. En revanche, ce qui paie systématiquement ne coûte presque rien : les petites réparations visibles, le désencombrement, un nettoyage sérieux, et des photos faites correctement.
La rénovation énergétique est le seul cas où il faut vraiment calculer plutôt que trancher d'avance. J'y consacre un article entier : l'essentiel est de chiffrer les travaux et de présenter ce chiffrage, car un acquéreur informé négocie moins qu'un acquéreur surpris.
Un bien correctement positionné dès le premier jour trouve preneur nettement plus vite qu'un bien surévalué qu'il faudra baisser ensuite. Les premières semaines concentrent l'essentiel des contacts sérieux : les gâcher avec un prix d'essai coûte plus cher que tout le reste.
Pour situer votre bien, mon estimateur en ligne s'appuie sur les ventes réellement enregistrées entre 2023 et 2025 autour d'Aubenas. C'est un point de départ, pas une expertise : l'état, la vue et l'exposition font varier une valeur de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Pour affiner, il faut se voir, et la visite est gratuite.
Les deux fenêtres fonctionnent. Septembre a un avantage précis : un acquéreur qui se décide maintenant peut signer avant la fin de l'année, parce qu'il faut compter environ trois mois entre le compromis et l'acte. Passé la mi-octobre, la signature bascule mécaniquement sur l'année suivante.
Environ trois mois en moyenne, et de deux à cinq mois selon la complexité du dossier. Ce n'est pas un délai légal : c'est une date butoir que les parties fixent elles-mêmes dans le compromis. Le temps sert surtout à l'acquéreur pour obtenir son prêt et au notaire pour purger les droits de préemption.
Oui. Un acquéreur non professionnel dispose de dix jours calendaires — pas ouvrés — pour se rétracter sans avoir à se justifier. Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai court jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Au-delà, il ne peut plus sortir que par le jeu des conditions suspensives, celle du prêt en premier lieu.
Ceux qui durent le plus longtemps et qui dépendent d'un tiers : le DPE, l'électricité, le gaz, et l'assainissement si vous n'êtes pas raccordé au tout-à-l'égout — celui-ci passe par le service de votre commune et peut demander des semaines. L'état des risques et les termites, valables six mois, se commandent en dernier.
Oui, et c'est le piège le plus courant. La validité s'apprécie au jour de la signature de l'acte authentique, pas au jour du compromis. Un état des risques de six mois établi en septembre ne couvre plus une signature de mars. C'est un point que je vérifie systématiquement avant de constituer le dossier.
Rarement de gros travaux. Une cuisine ou une salle de bains refaite se récupère mal sur le prix, et l'acquéreur n'aura pas fait les mêmes choix que vous. Ce qui paie, ce sont les petites réparations visibles, le désencombrement et le nettoyage. Pour la rénovation énergétique, la réponse dépend du bien : il faut chiffrer avant de décider.